Semestern fortsätter och nu är jag hemkommen från en veckas segling längs västkusten. Jag har en känsla av att ryktet säger att segling är dyrt. Faktum är att det beror väldigt mycket på. Visst, om man skall ha största båten på smögenbryggan blir det dyrt men annars kan man exempelvis hyra en Maxi 77 för 6000 kr per vecka. Om man är fyra personer blir det 1500 kr per person. Det fina är att sen tillkomer inte så mycket mer kostander än mat, och det skall man ju ha oavsett.

Att ligga i gästhamn kostar iofs runt 200 kr natten men det är högst frivilligt. Det går lika bra att övernatta i naturhamn som är helt gratis. Dieseln är en försumbar kostnad eftersom det är en segelbåt det handlar om.

Det blir inte heller extra kostnader för diverse aktiviter. Seglingen är ju aktiviteten man mest ägnar sig åt när man är ute och seglar och sol, bad, snorkling och kvällspromenader är ju helt gratis.

I mitt fall har jag förmånen att låna min pappas båt men jag skall faktiskt bidra med en summa för lånet i år för att jag inte hann hjälpa till särkilt mycket med vårrustningen. Eftersom jag fixade båt stod seglingssälskapet för hamnavgifter på denna turen.

Det som blev dyrast var en del restaurangbesök. Men som jag sagt många gånger förut. Det är höga fasta kostander(ovanor) jag främst vill undvika. Inte impulsutgifter som ger guldkant på tillvaron. Det är den strategi som ger mest livskvalitè för pengarna enligt mig.

Att köpa presenter och julklappar är ett ständigt gissel. Om man hittar något som mottagaren behöver och uppskattar kan det vara riktigt kul men om man inte gör det är det en pina.

Helst skall det vara något som motagaren annars ändå köpt. Problemet med det är att de flesta i min bekantskapskrets i de fall redan har köpt prylen i fråga.

Då kan man alltid köpa ett presentkort men min erfarenhet är att de allt för ofta blir liggandes tills de inte gäller eller slarvas bort.

Det mest flexibla presentkortet är helt vanliga pengar men det anses ju hopplöst tråkigt.

Själv skulle jag gärna ha möjligheten att på ett enkelt sätt ge bort aktier. Kanske kan man väcka ett intresse hos någon. Utdelningsaktier passar bra här. Tänk att ge bort en gåva som kanske varje år resten av livet genererar en ny liten gåva i form av utdelning.

Jag har tagit en veckas semester och befinner mig nu på Säljerydfestivalen. Jag hjälper till en del med ljuteknik och för det får jag gratis entre och två mål mat om dagen.

Här bemödar sig besökarna att tända eldarna även på dagen trots sommarvärme och strålande sol. Runt dessa sitter de sen och hänger, spelar trummor, röker och dricker. Även bastun och de flesta matvagnarna drivs med ved. Dessutom värms allt vatten till disk och tvätt med ved det med. Detta i kombination med att de flest festivalbesökran röker gör att en irriterande rök ligger tät både här och där.

Hundar och barn springer lösa omkring och de flesta går barfota. Toaletterna är av modellen utedass där lukten är vass och flugorna flertaliga och dörrarna består av hängande trasmattor så man för knacka för att veta om det är upptaget.

Nätterna i tältet är rätt så svala och dagarna varma. Min frukost består av avokado, bröd, oliver, digestivekex och vatten. Till lunch och middag bjuds olika vegitariska röror av rotfrukter, bönor, linser och grönsaker. Till detta ris, bulgur med mera.

Kan tyckas vara en pina att vara här med jag gillar det enkla livet starkt. Härligt att ta det riktigt lungt en tid, nu är det snart funktionärsmöte och där tänkte jag vara med idag, igår glömde jag. Men det är ingen som klagar för det.

I tisdags var jag på seminarium eller säljmöte som jag kallar det med Kapitalgruppen som jag skrivit om tidigare.

Det var en liten grupp på åtta personer vilket jag tycker var trevligt. Seminarieledaren var inte anställd utav Kapitalgruppen utan var inhyrd och pratade inte särskilt mycket om Kapitalgruppen faktiskt. Istället dundrade han på om pension, grundpension, ppm, tjänstepension, privat pension i bra fart. Han pratade mycket om olika fällor och som vanligt lärde jag mig en hel del trots att jag är ganska insatt sen tidigare. Han förklarade även att Kapitalgruppen och liknande företag tjänar pengar genom provision på de produkter de rekommenderar sina kunder om det blir affär.

Han verkade kunnig även om jag inte höll med om allt. Han tyckte exempelvis att man skulle söka trygg hamn när det blåser på de finansiella marknaderna. Min strategi är motsatt på den fronten, jag vill ge mig ut i stormen när få andra vågar.

Vidare tyckte han att generationsanpassad risk som jag tidigare sågat var en bra idè.

Efter mötet fick man fylla i en blankett där man angav om man var intresserad av vidare rådgivning eller inte. Inget tjat där inte. Sen blev det en utsökt god sparrissoppa till oss vegetarianer och en räkmacka till övriga.

Min akilleshäl är tjänstepensionen och jag fyllde faktiskt i att jag kunde tänka mig ett möte senare i höst. Jag planerade att senare kräva att bara tjänstepensionen diskuterades. Jag har nämligen pinsamt dålig koll på den. Varje gång jag tänkt läsa på bättre har jag bara blivit förbannad på alla avgifter och bristande valfrihet att jag inte orkat. Där skulle det vara skönt att förklara för någon som hade koll vad jag är ute efter och sen få ett förslag på handlingsplan.

Dagen efter ringde en herre från Kapitalgruppen och ville boka in ett kostnadsfritt rådgivningsmöte men jag bad honom återkomma i slutet av augusti. Det fanns inget utrymme för missuppfattning i det samtalet vill jag lova men ändå fick jag bekräftelse på ett inbokat möte hemma hos mig i början på september. Det gjorde mig riktigt irriterad och jag tänker avboka och säga att jag tappat förtroendet och inte är intresserad längre.

Så gick det med det. Men soppan var god.

Senare idag skall jag till ett säljmöte med Kapitalgruppen. Mat på Grand hotell r utlovat vilket innebär att jag i alla fall kommer spara in kostnaden för en måltid.

Lovar att återkomma med en rapport efter mötet.

Fler seriestrippar på http://www.bonton.se/. Rekommenderas varmt.

Eftersom jag arbetar med mjukvara på dagarna och ägnar mig en del åt programmering både på jobbet och på fritiden är möjlighet till robothandel en våt dröm för mig.

Det var ett tag sen jag letade efter lösningar och det bästa jag hittade var Nordnet Autotrader. Tyvärr kostar den 995 kr per kvartal vilket jag tycker är för mycket.

Jag har två möjliga strategier för robothandel som jag skull vilja testa.

1. Automatisk handel med A och B-akter. Om man ändå vill äga en aktie. Kan man lika gärna växla mellan A och B-aktien allt eftersom de värderas olika. A-aktien kan exempelvis sticka iväg inför en bolagsstämma eller vid maktstrider. Att skriva en algoritm för detta lär inte vara allt för svårt men behöver naturligtvis testas i verklig handel. Jag har gjort simuleringar på historisk data inklusive courtage-kostnader som visat att man skulle kunna vinna lite på detta.

2. Ungefär samma som variant som punkt 1 men här växlar man istället mellan två olika bolag som man ändå vill äga på lång sikt. Man kan exempelvis upprätthålla ett ägande på 50 % i Axfood och 50 % i Boliden. Boliden är kraftigt cyklisk och allteftersom den sjunker vid en lågkonjuktur kommer man köpa fler boliden-aktier och sälja av Axfood -aktier. Axfood däremot är okänsliga för lågkonjukturer och kan till och med stärkas i dem eftersom en del investerare söker en trygg hamn. Axfood är bara två exempel och det finns säkert aktier som är bättre lämpade.

Har ingen aning om följande strategier skulle fungera man jag skulle faktiskt vara bered att testa om bara tjänsten fanns till rimligt pris. I min mening är rimligt pris omkring 0.05 % i courtage och ingen fast avgift.

I Sverige har vi ett system för aktier som är ganska unikt i världen. Vissa ägare har betydligt mer makt över företaget i form av fler röster än andra. Detta ordnas genom att aktierna delas upp i två typer ofta kallade A och B. Ett innehav i den ena aktien ger betydligt fler röster än ett innehav i den andra aktien. Ofta handlar det om att A-aktien ger 1000 röster och B-aktien 1 röst. I övrigt skiljer det ingen mellan A och B-aktien.

A och B-systemet ger entrepenörer och andra storägare möjlighet att sälja stora delar av sina företag utan att tappa makten.

En intressant sak är att priset mellan A och B-aktien kan skilja markant. I fredags stängde Ratos A på 68,35 medans B-aktien stängde på 55,5. Eftersom båda aktierna ger lika stor del i samma företag kan skillnaden tyckas märklig. Eftersom jag följt Ratos ett tag vet jag att det inte var så himla länge sen som B-aktien låg över A-aktien. Det här är något som utnyttjas av robothandlare, daytraders och swingtraders.

De flesta som handlar med aktier utnyttjar ändå inte sin rösträtt så varför kan kursen skilja så mycket. Dels beror det på att vissa storspelare faktiskt vill ha sina röster och är villiga till att betala en premie för dessa. En annan orsak kan vara ett handeln med den aktien är väldigt låg och att därmed kursen inte är riktigt aktuell. Det kanske inte skett några affärer på ett tag helt enkelt.

Så vilken aktie skall man välja om man inte bryr sig det minsta om antal röster och är långsiktig i sitt ägande. Det är lätt att ge ett rakt svar på den frågan törs jag lova. Köp den som är billigast för tillfället. Det kommer ge bäst totalavkastning på sikt eftersom du får fler aktier för samma pengar. Själv köpte jag SCA A av den anledningen och har därmed fått lite mer utdelning för pengarna än om jag köpt B-aktien.

Här i Sverige kommer ju utdelningarna oftast på våren. Nu har samtliga mina innehav delat ut ordinarie utdelning för i år och jag är nöjd att alla mina innehav fortfarande gör vinst och delar ut pengar till sina kära ägare.

Så här ser listan ut just nu:
Fortum
SCA A
Nordnet B
Securitas B
Axfood
Kungsleden
ABB Ltd
TeliaSonera
Nordea Bank
Industriv. C
Hennes & Mauritz B

Totalt blev utdelningen i år 23 603 kr vilket är ca 3.84 % av dagens värde. Eftersom jag varken har kapitalförsäkring eller investeringssparkonto går 30% till skatt. Utdelningarna går rakt in i kassan och kommer återinvesteras vid nästa investeringsperiod som infaller i oktober.

För att enklare kunna jämföra år från år länkar jag till förra årets summering här.

Det finns en mycket väl etablerad myt om att risken i pensionssparande skall anpassas till den sparandes ålder. Den är till och med så etablerad att det skapats generationsfonder man kan spara i som kontinuerligt trappar ner risken allteftersom den generation som fonden är anpassad för blir äldre. Då undrar man självklart om de som skapat dessa fonder tror på sin egen produkt eller bara är ute efter att lura korkade sparare.

Myten bygger på det klassiska argumentet att ju kortare tidshorisont ett sparande sker på, ju lägre volatilitet bör investeringarna ha. Och lägre risk ger ofta lägre volatilitet. Sparar man för att köpa ett hus om ett år är det ju surt om börsen faller 30% just det året.

Men om man skall gå i pension om ett år då? Då kan du tryggt fortsätta investera i den investering du tror bäst på oavsett volatilitet. Det är ju nämligen inte så att du skall sätta sprätt på hela pensionskapitalen den dag du går i pension. Pensionen skall ju successivt plockas ut under lång tid. Volatiliteten sprids alltså i tiden precis som vid ett månadssparande.

Jag rekommenderar stenhårt att så länge man sparar varje månad och dessutom planerar att plocka ut pensionen på motsvarande sätt bör man välja den risknivå man tror på och sedan stå fast vid den oavsett ålder. Eventuell hög volatilitet kommer jämnas ut i tiden.

Något underligt är också att den typ av ekonomer som så pedagogiskt förklarar förträffligheten med generationsfonder ofta lika pedagogiskt förklarar förträffligheten med månadssparande i aktiefonder. Hur kan man glömma den lilla detaljen att pensionen inte betalas ut i en klumpsumma utan skall betalas ut under tiotals år.

Jag hade egentligen bestämt mig för att köpa Handelsbanken och jag lade en order på 272.2 för snart två veckor sedan när kursen på B-aktien bara var någon krona över det. Men jag fick dom inte trots att ordern låg en vecka. Dom bara steg och steg och jag ångrade att jag inte bara satte en lite högre limit direkt.

Det fick bli 950 Industrivärden C till kursen 115.6 istället. Jag hade 250 sedan tidigare så nu har jag 1200 aktier.

Industrivärden C handlas med en substansrabatt på nästan 20 % och största innehavet(ca 25%) är just Handelsbanken. Efter Handelsbanken kommer Sandvik, Volvo, SCA och ICA-gruppen. Jag har försökt bilda mig en uppfattning om värderingen på samtliga bolag och det är inte lätt men jag tror inte något är hiskeligt övervärderat i dagsläget.

Tidigare låg jag ca 50% plus på Industrivärden och det gör jag inte nu längre med den betydligt sämre genomsnittliga köpkurs som denna affär gav. Men det bryr jag mig inte det minsta om. Det kan tyckas självklart men jag kan erkänna att bara för något år sen hade det stuckit lite i ögonen. Det är så härligt att sitta och titta på portföljen med alla innehav som har gått upp tiotals procent.

Denna gång har jag även fått min sambo att köpa samma aktie. Mitt inköp motsvarade ca 6 % av mina tillgångar och hon köpte för motsvarande andel av hennes.

Det finns många anledningar till att ha olika konton för lön och vardaglig ekonomi och sitt sparande. Att hålla isär vardagsekonomin och sparandet.

För min del handlar det om att jag inte vill 'låna' från sparkontot i tid och otid. Jag tycker även det är kul att hålla koll på totala värderingen av sparportföljen och då blir det jobbigt om man skall plussa på exakt den summa man har på lönekontot och i plånboken varje gång. Jag vill inte heller få ett hack i saldokurvan vid större privatekonomiska utgifter.

Att jag inte vill låna från sparkontot innebär att jag måste hålla en förhållandevis stor buffert men jag har ändå valt att inte räkna med denna när jag summerar ihop mina tillgångar.

Så här gör jag. Lönen kommer in på lönekontot den 25:e. Vi det här laget har jag fått alla räkningar som skall betalas innan månadens slut. I dessa ingår även kreditkortsräkningen för inköp gjorda fram till 14:e samma månad. Gör jag fler inköp innan månadsslutet kommer dessa på nästa månads räkning. Jag har helt enkelt bra koll på vad jag kommer ha för utgifter fram till månadsskiftet.

Ok, lönen har kommit in och jag vet vilka räkningar jag har. Jag tar då mitt kontosaldo och drar ifrån de räkningar som skall betalas och ser hur mycket det blir kvar. Sen för jag över så mycket till sparkontot så att det blir 50 000 kr kvar på lönekontot. I själva verket är det lite mer komplicerat. Lönekontot består nämligen av flera kontot för att maximera räntan.

Tanken med dessa femtio tusen är att jag skall kunna klara av allt i min privatekonomi. Även exempelvis ett bilinköp. Kanske får jag då bunkra upp lite extra några månader innan dock. Om jag framöver köper ett hus eller en lägenhet kommer jag se det som en investering och därmed ta det från sparkontot.

Hur gör ni?

Här följen en kort fortsättning på gårdagens inlägg.

Ett till inlägg har kommit i debatten och det hittar ni här .

Det är kul att se att dessa inlägg har gett betydligt fler kommentarer än normalt på dessa bloggar. Sparande engagerar helt klar även deras läsare.

I min serie om vad icke-ekonomibloggar skriver om ekonomi är du nu dags för ett aktuellt 'bråk' i bloggvärlden.

Det började med att Blondinbella skrev ett inlägg om att hon kommer spara 1000 kr per månad till sitt kommande barn. Samtidigt nämner hon att hennes egna föräldrar inte sparade en krona åt henne.

Detta kommenterades i ett inlägg av Mia på http://stureplan.se
Jag tolkar kommentaren som en reflektion. De som byggt upp sitt välstånd helt själva utan starthjälp är ofta mycket stolta över det och att det anses fint och statusfullt. Samtidigt släcker de själva möjligheten för deras egna barn att göra detsamma eftersom de bygger upp en fet aktieportfölj som står färdig på 18-årsdagen.

Blondinbella svarar med inlägget Att tänka som en idiot och skriver bland annat "Det här kan nog vara det vidrigaste jag läst på länge" om Mias kommentar.

Mia svarar sedan här.

Fortsättning följer eventuellt...

För ett par månader sen ansåg jag att mitt tidigare mål var avklarat. Nu har jag bestämt ett nytt och det är i samma anda som tidigare. En viss summa vid ett visst datum.

Det får bli att ha en förmögenhet på 2 miljoner årsskiftet 2014/2015. Det är omkring 14 månader dit och i dagsläget ligger portföljen på 1.67 miljoner så det krävs en ökning på i snitt ca 23 500 kr per månad för att nå målet.

Jag funderar redan på nästa mål som jag kommer ha om jag lyckas med detta. Det är lite mer spännande. Men jag kommer inte avslöja hur det ser ut nu.

Så här års har väl de flesta äpplen redan ruttnat bort och jag tror att majoriteten ute i trädgårdar runt om i landet aldrig kom till användning. Det tycker jag är tråkigt.

Även vi som inte har trädgård har möjlighet att plocka på allmänna platser. Om man är den modiga typen så kan man även knacka på hos någon som har i överflöd och fråga om man får plocka en hink. Jag skulle tro att man får ett ja till svar på första försöket och annars är det ju bara att fråga nästa.

Själv har jag inte använt äpplen särskilt mycket i maten - annat än äppelpaj tidigare - men har testat en del nytt i höst. Har haft det i sallader, kalla röror, såser och i olika varianter av Rice & Beans.

Är övertygad om att det även funkar bra i de flesta soppor, grytor, pastasåser med mera.

Nån som har något mer tips?

När jag senaste tiden har räknat kring boende har olika tankar och idèer dykt upp. En sak är klar, allas situation är unik. Jag har snöat in på att räkna på två likvärdiga bostäder men i praktiken finns ofta inte den valmöjligheten. Att köpa boende ger större valfrihet än att hyra när det gäller att välja vad man vill ha och var man vill bo. Men en del slutsatser tycker jag ändå man kan dra.

Ibland är det lätt att välja
Kan du tänka dig att bo där bostadspriserna är så pass låga att du kan köpa, och med ett lån på 85% få en månadskostnad lägre än att hyra en liknande bostad? Då säger jag köp, köp, köp. Men underskatta inte underhålls och driftskostnader. Särskilt inte när det gäller hus. Även om du inte tänker bo på orten i all evighet rekommenderar jag att köpa. Jag köpte exempelvis när jag pluggade och det är inte så himla mycket jobb att köpa och sälja som man kan tro.

Diversifiering
Det är konstigt att samma ekonomer som i ena meningen hävdar att man alltid tjänar på att äga sitt boende i andra meningen menar att man skall ha diversifiering i sitt sparande. Om man sitter med ett miljonlån på sitt boende och sen har några hundra tusen i sparande skulle jag säga att man inte har någon vidare diversifiering på sina tillgångar. Man har istället de flesta ägg i samma korg.

Dra nytta av en bra affär
Äger du ett högt värderat boende men bor billigt pga att det köptes för en mycket mindre summa för många år sedan och lånen är avbetalda? - Tänk på att avkastningen på det kapital som är bundet skulle kunna ge dig många extra kronor i månaden. Kanske bor du onödigt stort? Är det helt uteslutet att flytta till en mindre attraktiv ort? Är svaret ja p å någon av frågorna har du goda möjligheter att öka din frihet och livsskvalitè. Om du aldrig säljer eller säljer först när du är så skröplig att det is sig är orsaken kommer du aldrig skörda från den goda värdeutvecklingen.

Var inte rädd för att flytta.
Gemensamt för de flesta med ekonomiska besvär är att de ser boende och andra räkningar som en slags skatt som inte går att påverka. Men det går faktiskt att flytta. Bo så nära jobbet som möjligt, gärna med cykelavstånd. Går inte det kanske man till och med kan byta jobb? Bo inte heller onödigt stort.

Hyrfällan
Om man hyr bostad gäller det att man lägger undan den summa som man annars hade amorterat i fallet med en annan boendeform. Det gäller att ha möjligheten till att växla över till att äga sitt boende om det skulle visa sig bli mer fördelaktigt längre fram. Såvida man investerar pengarna bra kan det bli en bra strategi. Det kan också bli en dålig affär om bostadspriserna fortsätter att gå starkt.

Att bo i Stockholms innerstad livet ut
Om enda alternativet för mig var att bo i Stockholms innerstad. Och om jag även planerade att göra så livet ut hade det inte varit mycket att välja på. Ett bostadsköp hade varit oundvikligt. Men under tiden hade jag ställt mig i kö för hyresrätter och hållit ögonen öppna. Det är just vid riktigt attraktiva lägen som en hyresrätt verkligen kan vara billigare på grund av att dess hyra är reglerad medans köppriserna bestäms av fria marknaden. Att efter 30 års köande få en billig hyresrätt med attraktivt läge skulle kunna sätta bra guldkant på tillvaron om man sitter på ett stort bundet kapital i sitt nuvarande boende.

Jag fortsätter att räkna på skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt. Senast tittade jag på ett scenario där 85% av inköpet finansierades av banken.

Den här gången tänkte jag använda samma exempel men istället inte låna en krona.

Scenariot är detsamma:
Bostadsrätt: 3 200 + 300 kr /månad + insats på 1 miljon kr.

Hyresrätt: 5 000 kr / månad.

Vid valet av bostadsrätten får vi en lägre månadskostnad men en miljon måste investeras. I det här fallet när inget lån tas blir månadskostnaden 1 500 kr(5 000 - 3 200 - 300)lägre för bostadsrätten.

Därmed kan vi se investeringen som en investering i ett bostadsprisindex som delar ut 1 500 kr per månad(skattefritt). 1 500 efter skatt motsvarar 1 500 / 0.7 =  2143 kr före 30% skatt. Det blir ca 25 700 kr per år. Alltså 2.57 % av miljoninvesteringen.

I det här fallet blir det ingen hävstång eftersom det är samma belopp som investeras som ligger och "jobbar".

I vanlig ordning måste den fiktiva investeringen i bostadsprisindexet med en utdelning på ca 2.57 % per år ställas mot andra möjliga investeringar man kan göra på ex börsen.

På kontoret där jag jobbar finns det en personalrestaurang på bottenplan. Det är ordnat så att vi matlådemurvlar får äta tillsammans med vanligt folk i samma restaurang.

De som köper i restaurangen lastar på sin mat själva och kan således ta för sig så mycket de önskar beroende på rådande hunger. Medans vi med matlåda som ofta packat denna kvällen innan i stort sett alltid äter upp hela lådan är det mer regel än undantag att de som köpt lämnar både lite och mycket kvar på tallriken. Det här tycker jag är ett otyg och det irriterar mig mycket. Förstår inte hur man kan med att plocka på sig ett berg av mat och sen inte äta upp. Det går dessutom fint att ta en andra omgång om man skull vilja men det är väl för jobbigt antar jag.

Själv går jag ett steg längre. Att inte äta upp när man serverar sig själv eller om det är buffè tycker jag är ytterst pinsamt men jag gör även det yttersta för att rensa rent på tallriken även när någon annan lagt upp portionen. Äkta sparsamhet sträcker sig utanför den egna plånboken.

Ett annat avskyvärt fenomen står de som tar två eller till och med tre glas på brickan för. Det finns tre dryckesstationer i restaurangen och jag klassar det som höjden av lathet att inte kunna besvära sig med att resa sig och hämta påfyllning. Jag skulle kunna sätta samtliga mina aktier i Nordnet på att de som dagligen tar två glas inte någonsin har gjort samma sak hemma.

Skärpning på er som känner er träffade.

Jag har tidigare presenterat en modell för att jämföra de ekonomiska konsekvenserna med att äga sitt boende jämfört med att hyra. Jag har även använt modellen på min egen situation. För att göra en så objektiv jämförelse som möjligt försökte jag bryta ut minsta gemensamma nämnaren ur två alternativ och sedan titta på vad som var kvar. Det visade sig att det var en investering i ett fiktivt bostadsprisindex med hävstång.

Alltsammans byggde på att man lånar en så stor summa pengar av banken att ägandealternativets avgifter + ränta blev lika mycket som hyreskostnaden i hyresalternativet.

Men det känns ju lite styvmoderligt. Tänk om man inte har den summa pengar som krävs i kontantinsats eller om man har betydligt mer och inte vill låna alls. Så vad händer om man exempelvis lånar mer än den summan som jag räknar fram i modellen. Vi tittar på mitt första exempel igen:

Bostadsrätt: 3 200 + 300 kr /månad + insats på 1 miljon kr.

Hyresrätt: 5000 kr / månad.

Vi räknar på en ränta på 2.8 % efter avdrag. Om 642 857 kr lånas blir månadskostnaden samma för de två lägenheterna. Ev. amortering skall självklart inte räknas med eftersom så länge man inkluderar underhåll i månadskostnaden är amortering ett sparande snarare än en kostnad.

Om 642 857 lånas blir kontantinsatsen ca 360 tusen. 360 tusen investerat och en miljon i underliggande värde ger en hävstång på ca 2.7.

Så vad händer nu om man istället lånar 85%, 850 000 och tar en kontantinsats på 150 000. Går miljonvärderingen upp 15 % innebär det en avkastning på satsat belopp på hela 100%. Hävstången blir alltså 1000 000 / 150 000 = 6.67. Men denna hävstång kommer till en kostnad i form av räntekostnaden. Skillnaden i räntekostand blir ca (850 000 - 642 857) * 0.028 = 5 800 kr/ år. Detta skall sättas i relation till kontantinsatsen på 150 000 vilket blir 5 800 / 150 000 = 0.039. Man får alltså en hävstång på hela 6.67 men till en årlig kostnad av 3.9 % av det investerade beloppet.

Så vad är det som skiljer bostadsrätten från hyresrätten i det här fallet. Skillnaden är fortfarande att man tvingas till en investering i fallet av bostadsrätten. Men med andra vilkor. Hävstången blir hela 6.67 % men kommer till en kostnad av 3.9 % av det investerade beloppet per år. Tack vare den stora hävstången räcker det att bostaden stiger med 0.58 % (3.9/6.67)per år för att täcka den extra räntekostnaden. Men om värdet istället backar kan det vara förödande för investeringen. En minskning på 10 %(100 000) ger en förlust på drygt 67 % + kostnaden för räntan under tiden.

Jag återkommer med vad det innebär att låna mindre, säg kanske 40 %.